Πάρα πολλοί είναι οι ομογενείς που επιθυμούν να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους ακίνητα που έχουν στην Ελλάδα. Είτε επειδή θέλουν να προτρέψουν τα παιδιά τους να διατηρήσουν στενούς τους δεσμούς τους με την Πατρίδα, είτε διότι τα παιδιά τους ήδη επισκέπτονται συχνά την Ελλάδα για διακοπές, δουλειές ή και μόνιμη εγκατάσταση, η σκέψη για μεταβίβαση περιουσίας στους απογόνους οδηγεί τους ομογενείς σε αναζήτηση της καλύτερης νομικής φόρμουλας για την «παράδοση» της μικρής ή μεγαλύτερης περιουσίας στην νέα γενιά Ελλήνων.
Μία πρώτη επιλογή που έχουν οι γονείς είναι να δωρίσουν το ή τα εν Ελλάδι ακίνητά τους, στα παιδιά τους, με την νομική πράξη που ονομάζεται γονική παροχή. Η πράξη αυτή προετοιμάζεται με σειρά πιστοποιητικών και εγγράφων στην Ελλάδα από εφορία, μηχανικό, Δήμο και άλλες υπηρεσίες και υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και ο γονέας μεταβιβάζει άνευ ανταλλάγματος το ακίνητο στο παιδί του, για να το ενισχύσει στην ζωή του και να το βοηθήσει κοινωνικά και επαγγελματικά.
Ο ελληνικός νόμος επικροτεί την μεταβίβαση περιουσίας από γονέα προς τέκνο, συμφώνως προς τα ήθη και την νοοτροπία των Ελλήνων απανταχού της γης, με το να καθιστά αφορολόγητη την γονική παροχή μέχρι το ποσό των 150.000 ευρώ από κάθε γονέα προς κάθε τέκνο. Εάν συνεπώς τον ακίνητο στην Ελλάδα έχει αντικειμενική αξία έως 150.000 ευρώ, δεν θα πληρωθεί φόρος γονικής παροχής, γεγονός που μειώνει σημαντικά τα έξοδα της μεταβιβάσεως. Αλλά ακόμα και αν το ακίνητο έχει μεγαλύτερη αξία, έως 300.000 ευρώ, ο φόρος γονικής παροχής είναι πολύ μικρός, δηλαδή μόνο ένα τοις εκατό (1%) από τις 150.000 έως τις 300.000 ευρώ. Εάν δηλαδή το ακίνητο έχει αντικειμενική αξία π.χ. 200.000 ευρώ, ο φόρος γονικής παροχής θα είναι το ένα τοις εκατό των 50.000, δηλαδή 500 ευρώ. Σημειώνεται μάλιστα ότι το αφορολόγητο ισχύει για κάθε παιδί, επομένως για μεταβίβαση με γονική παροχή περιουσίας 400.000 ευρώ σε δύο παιδιά από τον ένα μόνο γονέα, ο φόρος θα είναι 1% επί των 100.000, δηλαδή μόνο 1.000 ευρώ.
Για την ολοκλήρωση της γονικής παροχής, η οποία γίνεται μόνο σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα και όχι στο Προξενείο ή αλλού, απαιτείται η έκδοση σειράς εγγράφων, όπως φορολογική ενημερότητα, πιστοποιητικό ΤΑΠ από τον Δήμο, πιστοποιητικό της εφορίας ότι δεν οφείλεται φόρος κληρονομίας ή γονικής παροχής, πιστοποιητικό ότι δεν οφείλεται ΕΝΦΙΑ και ότι οι διαστάσεις και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου είχαν δηλωθεί σωστά στο Ε9, βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις ή ότι το γεωτεμάχιο δεν έχει κτίσμα, αλλά και ενεργειακό πιστοποιητικό, ασφαλιστική ενημερότητα, τοπογραφικό με σύγχρονο τρόπο αποτύπωσης και συντεταγμένες εάν πρόκειται για οικόπεδο ή αγροτεμάχιο και άλλα. Απαιτείται βεβαίως και πληρεξούσιο, τόσο από τον γονέα, όσο και από το παιδί που παίρνει την γονική παροχή, προς έμπιστο πρόσωπο (συγγενή, φίλο ή δικηγόρο) στην Ελλάδα. Κι αυτό, διότι στις πλείστες των περιπτώσεων η έκδοση των απαιτουμένων εγγράφων απαιτεί αρκετές εβδομάδες και οι ομογενείς είτε δεν έρχονται καν στην Ελλάδα, είτε αν έρθουν, προτιμούν να περάσουν τον χρόνο τους στην Πατρίδα με καλύτερο τρόπο, από το να τρέχουν σε υπηρεσίες, εφορίες, δήμους, συμβολαιογραφεία και δικαστήρια. Η γονική παροχή μπορεί να μεταβιβάσει στο τέκνο την πλήρη κυριότητα του ακινήτου ή μόνο την ψιλή κυριότητα, οπότε ο γονέας διατηρεί την επικαρπία για όσο ζει, ώστε να λαμβάνει αυτός τα τυχόν εισπραττόμενα ενοίκια ή να έχει εξασφαλίσει την χρήση της κατοικίας εφ’όρου ζωής.
Η εναλλακτική επιλογή μεταβίβασης περιουσίας στα παιδιά, εκτός της γονικής παροχής που έχει ισχύ από τώρα, την ώρα δηλαδή που θα υπογραφεί η συμβολαιογραφική πράξη, είναι η διαθήκη, με την οποία η περιουσία θα μεταβιβασθεί στα παιδιά μετά θάνατον του διαθέτη. Η φορολογία στην διαθήκη / κληρονομία είναι ίδια με την γονική παροχή. Εάν επιλεγεί η λύση της διαθήκης, ο διαθέτης γονέας πρέπει να συμβουλευθεί δικηγόρο ή συμβολαιογράφο στην Ελλάδα, για να συντάξει καλύτερα την διαθήκη, με περιεχόμενο που θα μπορεί να εφαρμοσθεί και δεν θα προκαλέσει δυσκολίες όταν έρθει η ώρα να ισχύσει. Μερικές φορές μπορεί να αρκεί και η διαθήκη που ο γονέας έχει συντάξει στο εξωτερικό, εφόσον ελεγχθεί από δικηγόρο στην Ελλάδα. Εάν επί παραδείγματι ο γονέας έχει δύο παιδιά και στην Ελλάδα έχει δύο ακίνητα ίσης περίπου αξίας, θα ήταν προτιμώτερο να γράψει στην διαθήκη ότι δίνει το Α ακίνητο στο ένα παιδί του και το Β στο άλλο, παρά να γράψει ότι αφήνει στα παιδιά του τα δύο ακίνητά του, δημιουργώντας έτσι εξ αδιαιρέτου μερίδια που μπορεί να προκαλέσουν έριδες ή πολυπλοκότητα στην διαχείριση των κοινών ακινήτων.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
www.greekadvocate.eu
bm-bioxoi@otenet.gr
